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Podemos definir el condominio como la situación jurídica en la que varios sujetos son copropietarios de un derecho o de un bien, sin que llegue a existir una división material del mismo, es decir, una comunidad de bienes. A estos sujetos, a los que llamaremos copropietarios, van a participar de manera conjunta en la propiedad del bien o derecho, sin disfrutar de derechos exclusivos sobre el total del derecho, sin disfrutar de ninguna parte específica del bien. La regulación de esta figura jurídica la encontramos en los artículos 392 y siguientes del Código Civil Español.
Los derechos de los copropietarios se van a ejercer con relación a la participación indivisa sobre el mismo, esto quiere decir que cada uno de los propietarios va a poseer un porcentaje del derecho, aunque el mismo sea indivisible. Por tanto, podemos decir que se trata de una propiedad compartida de un todo indivisible.
Con respecto al uso, disfrute y disposición del derecho o del bien, los copropietarios tienen derechos conforme a su participación indivisa y lo harán de manera conjunta, puesto que la participación de cada uno de los propietarios viene expresada en cutas indivisas o porcentuales, por tanto, los rendimientos económicos que deriven del bien, frutos derivados de un arrendamiento, por ejemplo, se repartirán entre los copropietarios siguiendo su participación porcentual.
De igual modo, los deberes sobre el derecho o el bien, el mantenimiento de este o los gastos que devengan de la propiedad, se realizarán de manera proporcional a las cuotas que cada uno posea sobre el bien.
La administración, dentro de la figura del condómino, será decidida por mayoría simple, salvo pacto contrario. La venta o el uso del bien, o cualquier decisión fundamental sobre el mismo, suele requerir consenso o mayoría.
En caso de conflicto o desacuerdo en la administración, cualquier copropietario puede solicitar la división del derecho judicialmente. Dicha división podré ser material, la división física del bien, siempre que sea posible, o por adjudicación, mediante la venta del bien y el posterior reparto del beneficio entre los copropietarios.
Para ejemplificar el condominio, lo más común suele ser la copropiedad de un inmueble entre varias personas tras una sucesión testamentaria. En el caso de que varios hermanos hereden una casa y decidan mantener la propiedad conjunta de la misma, cada hermano sería copropietario de una cuota sobre la vivienda, esa cuota podría venir definida en el testamento o repartirse a partes iguales, un 33% cada uno. Podrían usarla, disfrutarla, arrendarla o venderla, pero para ello necesitarían el consenso o acuerdo de los otros copropietarios.
En caso de ausencia de contrato o de disposiciones especiales entre los copropietarios, la figura del condominio se rige por:
Las disposiciones especiales que regulen la situación concreta del bien, régimen de gananciales, herencias, comunidad de pastos…
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Por lo pactado por los copropietarios
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Por lo regulado en el Código Civil.
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