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Curso Fiscalidad de las Operaciones Inmobiliarias

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¿Qué impuestos directos y obligaciones fiscales se derivan de las operaciones inmobiliarias?

• IRPF: La regulación del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas nos ofrece la principal diferencia que existe en el tratamiento de un bien como inmueble corriente o vivienda cualquiera y una vivienda habitual. La vivienda habitual poseerá una serie de incentivos fiscales con respecto a las otras. Los inmuebles pueden tributar desde el punto de vista del IRPF en las siguientes formas: 
  • Como rendimiento del capital inmobiliario. Se considerarán rendimientos a este efecto aquellos que se obtengan del arrendamiento o de la constitución o la cesión de los derechos o la capacidad de uso o disfrute del inmueble, tanto a nivel rústico como urbano.
  • Como imputación por rentas inmobiliarias. La imputación de rentas inmobiliarias proviene como la presunta renta que se obtiene a partir de un rendimiento. Esta imputación no tendrá ningún efecto sobre la vivienda habitual. Si una persona tiene dos viviendas, una será considerada como habitual y la otra se va a considerar que genera un rendimiento, que debe imputarse como renta inmobiliaria, ya que no proviene por una actividad económica.
  • Rendimiento a partir de actividades económicas. El arrendamiento de los inmuebles, normalmente, genera un rendimiento de capital inmobiliario. Con el objetivo de que se genere un rendimiento de actividad económica, tributando así, debe contar con un empleado a jornada competa que se encargue de la realización de las tareas de gestión de la actividad del arrendamiento.
  • Pérdidas y ganancias de patrimonio. Estas se pondrán de manifiesto con la venta del inmueble. El valor será el resultado de la diferencia entre el coste de adquisición de la vivienda ye el importe por el que se ha vendido finalmente. Como coste de adquisición debemos contar: 
    • El importe de la compra + El coste de las inversiones y las mejoras que se han hecho en el inmueble + los tributos que se relacionan con su adquisición.
    • - Las amortizaciones prácticas que se han obtenido del inmueble, como pueden ser las rentas que se han obtenido si ha estado arrendado.

• El impuesto sobre el patrimonio: Los bienes inmuebles de naturaleza rústica o urbana deben valorarse en el impuesto que regula el patrimonio teniendo en cuenta la siguiente normativa: El valor más alto obtenido de los tres siguientes: 
  • El valor catastral: Este debe estar determinado o comprobado por la Administración para el efecto sobre los tributos o el precio o el propio valor de adquisición del inmueble. Se debe poder deducir la valoración que tengan las cargas y los gravámenes que tengan estos inmuebles asociados.
  • La vivienda habitual, aplicándole una exención de un máximo de 300.000 euros. Esta aplicará por parte del sujeto pasivo que posee la vivienda habitual.
  • Estarán exentos los inmuebles y locales afectos a actividades económicas.

• Impuesto sobre sociedades: La titularidad de los bienes inmuebles puede ser propiedad de alguna sociedad. En este caso, deben conocerse las disposiciones que puedan incidir en los bienes inmuebles, como la normativa relativa a la amortización. Estará regulado en los artículos 48 y 49 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
• Impuesto sobre sucesiones y donaciones: Se pueden transmitir los bienes a título lucrativo, teniendo en cuenta si la transmisión se realiza mortis causa o inter vivos. En ambos casos, estarán gravadas por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
• Impuesto sobre la Renta de No Residentes: Aplicables a los bienes inmuebles en España cuyos titulares no sean residentes del país. 

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